办公性质用房当做公寓卖？南京万达茂遭业主维权

　　(原标题：办公性质用房当做公寓卖?南京万达茂遭数百名业主维权)

　　南京万达茂商业中心售楼处沙盘。受访者供图

　　中新经纬客户端3月15日电(薛宇飞)“2019年8月份，有业主在群里询问置业顾问房子是办公性质还是公寓性质的，置业顾问什么也没说，就把直接群给解散了。这时候，我基本就知道自己上当了。”刘霞(化名)说。

　　刘霞是南京万达茂商业中心的业主，她近日对中新经纬客户端称，万达茂故意将办公性质的房子伪装成公寓对外出售，她和众多业主在不知情的情况下购买了所谓的“酒店公馆”。如今，数百名业主仍在维权，希望万达方面给出说法。

　　办公房包装成“酒店公馆” 声称可以居住

　　位于南京市栖霞区的南京万达茂，是万达集团斥资150亿元打造的大型文旅项目。2018年6月一篇报道称，这个总体量120万平方米综合体，号称有着中国最长520米的室内商业步行街，是全球唯一的全天候东方文化主题乐园，开业前三天的人流量达100万。

　　南京万达茂拥有5栋高层塔楼，均为商业、办公类建筑，其中有2栋为公寓，即经相关部门批准用于居住的物业;其余3栋为商业办公类非住宅类物业，只能用于商务办公而不能用于居住，按照规定，这类房屋也没有独立的厨房、卫生间，以及上下水与烟道管道等。不过，对于购房者来说，这5栋楼的具体性质，直到业主发现问题后才浮出水面。

　　家住万达茂附近的王婕(化名)对中新经纬客户端称，万达最先出售的是23栋、24栋，这两栋楼是“真公寓”，当时的广告明确说这是“公寓”、“酒店式公寓”。后来，25栋开售，对外宣传的是“写字楼”、“办公中心”。中新经纬客户端查询发现，南京市住房保障和房产局下发的商品房预售许可证显示，万达茂商业中心23栋、24栋的房屋用途性质为“酒店式公寓”，25栋为“办公”。

　　万达茂商业中心将20栋楼称为“临湖公馆” 。受访者供图

　　王婕称，到了2018年，20栋、21栋陆续开始对外销售，广告上打出了“酒店公馆”的字样。她表示，万达的宣传中打出了很多概念，例如临湖loft、国际化酒店公馆、堪比纽约ONE57等，她以为“酒店公馆”就是档次高一些的公寓房。

　　王婕说：“我找了一个我爱我家的经纪人，她告诉我这是公寓。在万达的售楼部，置业顾问没有明确说是公寓，但强调房子是能居住的。加上万达的品牌，万达茂这么大的项目，我就买了21栋一套46平方米的房子。”

　　能买到南京万达茂的“公寓”，业主刘霞感到很庆幸，她对中新经纬客户端说：“2018年6月初看房的时候，置业顾问告诉我，已经没什么房子，让我赶快定，不然就没了。”刘霞那时正考虑给父母买个房子，兼具投资，而万达茂的配套比较齐全，周边有地铁、公园，适合老人居住。万达茂当时在售20栋、21栋楼的价格在15000多元/平方米左右，周边的住宅价格在30000元/平方米，价格上比较便宜。

　　刘霞称，当时万达的宣传册、楼盘背景板上写的是“酒店公馆”，在售楼处，置业顾问也告诉她，在售的房子是能居住的，交付时房间的上下水、烟道、厨房、洗手间都会改造好。

　　王婕、刘霞等业主都在万达置业顾问的带领下，看过位于万达茂商业中心21栋1楼的实体样板间。刘霞说：“房子虽然是毛坯交付，但样板间的装修布局是按照居住布置的，床、沙发、电视、洗手间、厨房等一应俱全。这些信息都在提示，房子是公寓，是能够住的。”

　　21栋在售房屋宣传页上，将房间内部格局按照日常居住设计。受访者供图

　　业主提供了几份当时的万达茂酒店公馆的宣传册、户型图，中新经纬客户端看到，宣传册上户型局部的配图，不管是20栋、还是21栋，都是按照日常居住设计的。

　　万达茂否认欺诈 数百户业主仍在维权

　　孟涵(化名)可能是最早一批知道20栋、21栋是办公性质用房的业主之一。2018年，从万达茂项目离职的置业顾问私下告诉孟涵，她购置的房子是“假公寓”，所谓的“酒店公馆”是打擦边球，是将商务办公房当做公寓出售，涉嫌违规操作。将全家积蓄都投进的孟涵一下子就懵了，没想到花了60多万元竟买了间办公室。

　　20栋、21栋的预售许可证上显示房屋用途性质均为“办公”。受访者供图

　　业主查询得知，2018年8月和2019年8月，南京市住房保障和房产局分别下发了南京市栖霞区仙林街道万达茂商业中心A-20幢(4-41层)、A-21幢(4-41层)的商品房预售许可证，房屋用途性质均为“办公”。

　　之后，孟涵与其他知情的业主一起向万达方面讨要说法，并向政府部门投诉。慢慢地，知道实情的业主更多了。刘霞(化名)说：“2019年8月份，有业主在群里询问置业顾问房子是办公性质还是公寓性质的，置业顾问什么也没说，就把直接群给解散了。这时候，我基本就知道自己上当了。”刘霞提供的她与南京万达茂签署的商品房预售合同中也明确，她购置的商品房规划用途为“商业办公”。

　　不过，万达茂方面否认存在误导或欺骗购房者的行为，他们告诉前来协商的业主，从没有说过20栋、21栋是公寓。数位业主也对中新经纬客户端表示，接待他们的置业顾问在销售过程中并未明确说明项目属于公寓还是商务办公类房屋，但反复强调20栋、21栋可以用来居住。而在一些第三方房产平台或新闻报道中，则将20栋、21栋办公房标注为“公寓”。

　　2017年3月，原南京市规划局、原市国土资源局、市住房保障和房产局发布了《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，该通知的目的，是“为规范商业办公等非住宅类建筑项目管理，防止此类项目变相建成公寓类建筑。”

　　通知第二条规定，房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　数位受访的业主估算，当前仍在维权的业主至少在400户以上，多数业主坚持要求退房。但北京金诉律师事务所执行主任、律师王佳红指出，由于购房合同中已经明确此类房屋为“商业办公”性质，业主想推翻合同或者退房存在一定困难。不过，业主可以针对万达茂销售过程中存在的问题、承诺可以用于居住等问题，向住建部门投诉。

　　南京重申商办项目不得改为“类住宅”

　　20栋、21栋虽为办公用房，但万达茂方面一直向业主们解释，经过他们改造后，这类办公房可以用于居住，不影响正常使用。王婕认为，按照规定，商业办公类房屋是不能够居住的，虽然南京有不少商办物业都被私自增加了居住功能，但不能排除政策收紧或执法力度加强而带来的风险，这始终是一个隐患。

　　业主们还认为，万达茂对办公房改造，诸如打通烟道、铺设上下水管道、设计洗手间、改造loft户型等，可能并不符合相关规定。2017年3月发布的前述通知中就表示，商业办公等非住宅类建筑“不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层”。

　　南京市城乡建设委员会出具的意见书显示，万达茂20栋、21栋没有进行消防验收申请。受访者供图

　　据业主了解，20栋、21栋的主体结构验收通过后，万达茂开始对内部结构进行改造，但直到2019年12月通知业主收房，万达茂都未向住建部门提交过消防验收。南京市城乡建设委员会2020年1月22日出具的信访事情处理意见书显示，截至当时，该委并未收到南京万达茂广志路24号2幢、3幢(即南京万达茂商业中心20栋、21栋)消防验收的申请。

　　其实，南京市场上的“商改住”现象屡禁不止。有媒体此前报道称，2019年1月至8月，南京鼓楼、雨花台、江宁、浦口等区均被曝有涉嫌“商改住”的乱象，包括德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮。悦天地、花样年。喜年中心、C12国际中心等数十个楼盘。

　　面对“商改住”乱象，南京相关部门不断出台相关政策。由南京市规划和自然资源局、市住房保障和房产局、市城乡建设委员会和市城市管理局发布的《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，自2020年2月1日起实施，该意见在起草说明中指出，将采取疏堵结合的策略，适当减少配建比例，适度增加住宅和酒店式公寓的比例。

　　不过，该意见还称，针对商办项目，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

　　业主购置的办公房内部征进行改造。受访者供图

　　意见指出，商办类项目的开(茶)水间、卫生间以及上下水管道井应按层集中设置;除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房，不得在开(茶)水间、卫生间等功能房间以外的部位预留上下水管位及烟道(孔洞)。

　　3月13日下午，中新经纬客户端就万达茂业主们投诉的一事联系万达集团相关人士，该人士回复称，他们需要向南京项目上询问情况。截至发稿，万达集团方面没有给出进一步回应。(中新经纬APP)