满屏年底冲刺，那些喊促销的楼盘真的降价了吗？

　　又到一年年末，各行各业都忙着KPI冲刺，楼市也进入了传说中"房企冲刺业绩"的促销季。

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　　它们的表现形式一般如下：在分化不断加剧的市场环境下，围绕一个"走量"基本点，配以低折扣、低首付、一口价、送装修、送物管费等让人眼花缭乱的优惠举措。开发商得到业绩，购房者买到房子，看上去皆大欢喜。确实如此吗?那些喊促销的楼盘真的降价了吗?

　　1.

　　了解楼市营销规律的人都知道，每到年底都是房企追平业绩、加大促销的关键时期。今年受融资管控影响，一些负债率高的房企更是面临冲刺业绩、迫切回笼资金的压力。

　　在这场硝烟弥漫的促销战里，株洲也是一片"降"势。据悉，某楼盘更是折扣频出、直降至四千出头，价格一夜回到十年前……

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　　楼盘真的降价了吗?细究这个问题，能得到两种回答。

　　一，没有，是明降暗升的套路。相信经历过各大购物节的人都不会陌生，有些企业为了营造这个"年度最低折扣"，在打折前先把价格成倍上涨，这样即便是大折扣后，依然比原价更高。又或者在常年折扣的基础上，再往下打了几个点，但通过物业费等其他渠道收回，完成看上去特别惊人但付款其实并无减少的效果。

　　二，降了，完成以价换量的目的。在经历上半年疫情影响，楼盘的销售任务被迫后延，许多房企未能完成销售目标，只能在年底加大销售力度。仔细观察市场可以发现，年终房企业绩"压力山大"，但给出超预期折扣优惠的，大都是一些次热点区域中难以走量的楼盘。

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　　而在这种只求走量的降价厮杀里，第一个降价的吃肉，后面再降的汤都喝不到。并且，降价的空间也很有限，房企不会让自己亏太多。最终，是否愿意为了眼前的价格优势，牺牲未来的居住体验，这就取决于购房者的考量了。

　　2.

　　在齐刷刷的降价红海里，为什么有些楼盘不降价?不降价的底气是什么?

　　物以稀为贵。与上述降价的逻辑相似，具有稀缺性、成熟性和有着规划红利的热点片区，一些热点楼盘不仅业绩长红，且价格保持坚挺态势。这也会导致分化加剧，热者恒热冷者入冬。

　　在株洲，这座仅次于省会长沙，湖南里入驻全国顶级房地产品牌最多的城市，正上演着楼市分化。

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　　根据湖南省近年统计数据，株洲房地产投资额及销售面积，稳坐"湖南第二城"，远超衡阳、岳阳、常德等省内同级别城市!比如，2019年房地产开发投资突破400亿，大幅领先省内第三名的300亿元;再比如，10月末创下一天内出让总价54.5亿元的历史记录，足可以看出资本市场对株洲的青睐度。

　　(数据来源：)

　　而这其中，天元区是毋庸置疑的焦点。今年10月，备受关注的金德地块，正式挂牌出让，地块起始楼面价格近3000元/㎡，而2020株洲土拍楼面价以1字头居多，区域价值不言而喻。

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　　高企的地价，夯实了购房者的入市信心。依托天元区天然的生态优势，以及规划红利不断兑现、配套不断升级的影响，购房者对该片区始终保持较高的购买热情。片区内的十几家楼盘林立，几大品牌地产楼盘，更是近年来热议的项目。

　　灵动湘江在天元区边拐了个弯，衡山中路与西环路交会，配上广阔盎然的高尔夫果岭，成就独一无二的"天元黄金角"。这里是"中国动力谷"国际级高新区天元南富人区重要地段，有着株洲"梅溪湖"之称，长房·湘江府、中建·江湾壹号以及晋合·湘水湾等老牌高端住宅皆坐落于此，成为株洲理想人居的向往。

　　其中，有已全盘交付的，有销售时间冗长的，拥有叠墅、小高层、高层的长房·湘江府，成为不少人进阶天元富人区的优选。从长房集团去年首度入主株洲以来，项目一直是片区有且仅有的，走品质改善路线的项目，包括约2010亩果岭+浣溪沙双公园美景视野，"五赋八景"的社区高品质打造，皆可见得是长房扎根株洲的野心之作，自然也有不降价的底气。

　　长房·湘江府效果图 图源：株洲长房公众号

　　按照城市规划，株洲城区已经没有多余的土地出让。土地的稀缺加上资源的稀缺，天元片区的热点效应已然显现，片区进入发展的快车道，楼盘的抢驻售空，不过是时间问题。

　　如上所述，"价"是价格，也是价值，走量产品和精工匠作，从来不在一个维度。购房者买房，买的是未来几十年的居住生活，其实不必拘泥于眼前的价格波动，而要看到未来价值。

　　那么，这波来势凶猛的促销战，你会买打折楼盘吗?