广州楼市迅速反弹 真回暖还是短暂小阳春？

　　近期，广州楼市在迅速反弹。而京沪深楼市2月底就开始回升了。贝壳数据监测，3月16日至22日，18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%，广州、青岛和西安三城，成交量已恢复超过去年3月周均成交水平，成交量约为去年3月周均成交水平的128%、125%与116%。

　　对广州而言，二手房回暖了，整个市场就回暖了。为啥这样说？一线城市中，广州新房交易量最接近二手房(京沪深二手房交易大约是新房的1.5倍)。最近5年(2015-2019年)，广州二手房成交套数平均为新房的1.38倍，但近年来新房越来越多，2019年广州新房交易了947.7万平米，二手房交易了1033.5万平米，差不多。关键是，广州二手房、新房，都集中在外围。

　　2019年，番禺、花都、增城二手房交易排名前三，同时新房供应也多。这三个区，加上南沙、白云、从化，合计供应了广州新房85%的份额，其中增城和南沙(也曾是番禺一部分)新房供应就占全市的65%。这些外围区域，单盘动辄就是30万平米、100万平米的体量。

　　根据广州链家研究院的数据，2019年底，广州降价房源占比达98.2%，环比增加4.1%，为有记录以来最高值。但是，库存量似乎并没有减少，反而呈上升趋势。2019年12月份，链家上广州二手放盘总数已经达到63368套，而当年7月份的时候，这个数字只有50602套，平均每日新增85套二手房源。

　　当二手房市场，开始回升了，就真的意味着广州楼市开始反弹了。其实，广州的新房市场也在回升，近期周成交量接近1500套，已触及2019年底至今年1月初触底反弹时平均水平。据悉，有开发商已经开始涨价了。

　　那么，现在广州楼市触底回升，是不是可以投资广州楼市了呢？笔者认为，还是要谨慎，如果以居住为目的，广州很适宜(包括“食在广州”)，教育医疗配套齐备，价格也可谓一线城市洼地。但是，如果投资的话，特别是要短期变现的，就要谨慎了。2016年以来，广州属热点城市中房价弹性小的城市，是最低调的城市，不如京沪深那样受资金和人群瞩目，甚至关注度也不及杭州、合肥、苏州等热门二线城市。如果长期投资，笔者赞同，但要选对区域。

　　作为大湾区核心，也是一线城市，国家对于广州的调控，要求比较严格(比如2019年对广州约谈，前不久叫停公寓新政)。再加上，广州2019年全年商品住宅成交均价为2.8元/㎡，同比大涨29%，未来反弹会受到多方压制。

　　不过，广州在几个方面的市场还是值得关注的，一是中心6区市场，特别是供给极少的越秀、海珠、天河。2016以来，这些区域都诞生了地王，改善型需求开始回归中心区，外围靠规划刺激的需求井喷，也慢慢式微了；二是中心区的公寓，不限购，区位好，广州作为商贸物流中心，大湾区核心，商旅人士多，投资这类公寓，出租回报率还是不错的；三是地铁沿线的小户型住宅或公寓，特别是3号线、5号线、7号线沿线的，需求量也比较大；四是广佛边界(沿广佛线)，国家重视广佛同城，轨道交通会迎来大发展。

　　总之，2020年广州楼市会回暖，但前面讲了，广州楼市本身就是弹性较小，讲究文化、餐饮的慢节奏城市，只能长期投资，分享大湾区、广佛同城等区域规划落地的长期红利。