华润置地2019年毛利率下降超12% 租金收入增速或将放缓

　　26日，华润置地公布了2019年的业绩数据。在刚刚过去的一年，华润置地实现合同销售额2425亿元人民币，同比增长15.1%，虽保住了房企前十的位置，但增速已经降到近5年的最低点。

　　华润置地的综合毛利率一度超过40%，领跑国内大多数房企，但2019年其综合毛利率却下降了5.5个百分点，降至37.9%，降幅约为12.67%。以购物中心租金收入为主的投资物业收入虽然跨过了100亿元的大关，但受疫情影响，今年的租金收入增速或将出现放缓迹象。

　　销售目标压线达标 增速创5年新低

　　2019年，华润置地管理层经历了一连串的人事变动。2019年2月，任职达26年、被媒体称之为华润置地“灵魂人物”的吴向东正式离职，并在随后加盟华夏幸福。

　　作为继任者，已在华润置地工作多年的唐勇，被任命为华润置地董事局主席，且不再担任首席执行官一职。但是，在外界期待唐勇会给公司带来多少变化之时，2019年12月，唐勇突然去职，进入了华润电力。2019年初才进入华润集团并担任总经理的王祥明，接棒出任华润置地董事局主席、非执行董事。

　　在2019年初举行的2018年业绩发布会上，唐勇将华润置地2019年的销售目标设定为2420亿元。按照当年4150亿元的可售货值，整体达到58%去化率就能完成这一目标。最终，华润置地实现签约额2425亿元，完成率约为100.21%，同比增长15.1%。

华润置地、龙湖集团并列2019年中国房企销售榜第10位。来源：中国指数研究院

　　巧合的是，2019年龙湖集团的合同销售额也是2425亿元，根据中国指数研究院的排名，两家企业并列中国房企销售榜第10位，华润置地的排名则较2018年下滑1位。中新经纬客户端梳理发现，2015年-2019年，华润置地年销售额增速分别为23.0%、26.9%、40.8%、22.3%、15.1%，也就是说，去年的销售额增速是近5年来最低的。

　　受到春节和疫情的影响，华润置地今年前两个月的销售额也大幅减少。根据披露，1月份华润置地实现总合同销售金额110.4亿元，同比减少32.7%；2月份总合同销售金额54.7 亿元，同比减少39.3%。

　　在3月26日下午举行的业绩发布会上，华润置地管理层将2020年的销售目标定在2620亿元，并认为上半年可以完成1000亿元左右的签约额。这一的销售目标，较2019年的2425亿元增长约8.04%。

　　值得一提的是，在3月24日举行的龙湖集团2019全年业绩发布会上，龙湖集团将2020年的销售目标定为2600亿元。按此推测，华润置地与龙湖集团将在今年继续上演争夺房企十强的排位赛。

　　华润置地总裁李欣在业绩发布会上称，公司今年可售货值达5000亿元，其中八成土储集中在一、二线城市，加上需求仍强劲，市场情绪也有复苏，对达成全年目标有信心。业绩报告也称，公司将继续大力发展开发物业、确保“高品质、高效率、低风险、优成本”，持续提升品牌影响力，保持销售规模行业前十的地位，实现规模和利润双增长。

　　毛利率降幅超12% 净利率仍处高位

华润置地营收等数据。来源：华润置地2019年业绩报告

　　业绩报告数据显示，2019年，华润置地实现综合营业额1477.4亿元，同比增长21.9%，其中，开发物业营业额1272.0亿元，同比增长21.0%；投资物业(包括酒店经营)租金收入120.3亿元，同比增长26.3%。

　　不过，华润置地去年的销售成本达到了约917.36亿元，较2018年的约686.07亿元增长了33.71%，快于综合营业额的增速，这就导致毛利增速放缓。去年华润置地毛利约为560亿元，较2018年增长约6.5%。

华润置地2019年毛利率等数据。来源：华润置地2019年业绩报告

　　2019年，华润置地综合毛利率为37.9%，较2018年的43.4%下降了5.5个百分点，降幅约为12.67%。其中，开发物业，即卖房业务的毛利率由2018年的42.9%下降为36.5%，投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。37.9%的综合毛利率，创下近3年的最低值。

　　梳理发现，自2013年起，华润置地的毛利率出现了连续6年的上升，从2013年28.2%一路升至2018年43.4%，上涨了15.2个百分点。有机构数据显示，华润置地2018年的毛利率挤进了中国房企的前十位。

　　对于毛利率为何下降，华润置地管理层在发布会上表示，毛利率下降的趋势很明显，整个行业趋势也是如此，但“华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%~35%。”

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，受到行业红利逐渐消失、政府限价、土地等成本上升的影响，房地产行业的毛利率有下降的趋势，华润置地毛利率走低，也受到了这方面的影响。

　　谢逸枫还对中新经纬客户端分析，华润置地开发有大量的商场、写字楼等商业地产，这些产品前期投入大、回报周期长，加上其周转速度慢，也容易对毛利率形成拖累。

　　毛利率虽然大幅走低，但据Wind数据，华润置地的净利润率仍达到了22.82%，处在行业相对高位。另外，截至2019年，公司总有息负债比率、净有息负债率分别为36.6%、30.3%，同比分别下降5.7个百分点、3.6个百分点，维持行业较低水平。

　　租金收入首次超百亿元 增速或放缓

　　2019年，华润置地投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3亿元，虽然只占总营收的约8.14%，但这是华润置地租金收入首次突破百亿元关口，也是继万达之后第2个将租金收入做到百亿元的房企。

　　具体看，2019年，华润置地购物中心营业额91.5亿元，同比增长33.4%；写字楼业务营业额13.9亿元，同比增长12.3%；酒店业务营业额14.9亿元，同比增长4.5%。

　　购物中心营业额占到了总租金收入的大部分。业绩报告披露，截至2019年，已开业的万象城和万象天地有25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

华润置地购物中心、写字楼等数据。来源：华润置地2019年业绩报告

　　出租率或入住率方面，购物中心的出租率达到94.9%，同比上升0.6个百分点；酒店平均入住率69.9%，同比上升3.7个百分点；写字楼出租率72.9%，同比下降16.9个百分点。对于写字楼出租率的下滑，业绩报告解释称，是受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素的影响。

　　在今年疫情的影响下，购物中心等商业地产的收入不可避免地受到冲击。华润置地管理层26日透露，公司对租户的固定租金进行了减免和折让，大概一共减了1.5亿户租，约10亿元。

　　华润置地管理层称，“整体看，购物中心2月份是低点，3月份是回升，5月份左右有望持平，4季度实现增长。”李欣指出，购物中心对华润置地全年租金收入影响最为突出，预计2020年购物中心租金收入与去年同期持平或小幅上涨，2021年恢复到双位数增长水平。

　　在2019年新开业8个购物中心的情况下，华润置地今年计划仅新开业4个购物中心，包括成都万象城2期和3个轻资产项目。不过，跨过2020年的低点，2021、2022年将分别有13个和11个新开业项目。

　　以万象城为代表的商业地产的逐渐做大，激起了华润置地分拆商业地产上市的野心。在去年的中期业绩会上，华润置地管理层就表示，离商业地产分拆上市的时间点越来越近了。